多くの人にとって無縁と思われながらも、意外と重要な税金の一つに相続税があります。
特に現金のまま資産を残していると、相続税が意外と大きな負担になってのしかかるのです。
そこでここでは土地活用を行いながら、相続税を節税するためのコツについて、お伝えしていきます。
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親から財産を相続する時にかかる税金とは？
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まず親が資産を保有していた場合、その資産全額を無条件で受け取れるわけではありません。
資産の価値にとって一定の税金、相続税が課せられます。また「相続税がかかるから」と親が亡くなる前に子供に資産を与えることを「贈与」といいますが、その贈与にも一定の税金が課せられるのです。相続税と贈与税の2つについて知っておきましょう。
①相続税は累進課税制度を導入している
相続税の税額は累進課税制度であり、その税率は以下の参考資料ようになっています。
参考資料：相続税の税率
また基礎控除として3,000万円、相続人1人あたり600万円が基礎控除に加算されます。
配偶者1人、子供2人の場合
3000万+（600万×3）＝4,800万円が基礎控除です。
5000万円の資産があれば
5000万-4800万＝200万円が課税対象であり、税率は10％なので相続税は20万円です。
しかし仮に1億円の遺産があった場合
1億-4800＝5200万
5200万-700万（控除）×30％＝1350万1350万円
もの税金を支払わなければいけません。
② 親が亡くなる前の贈与は贈与税が課税される
また贈与税は以下の税率になっています。
ここでは子や孫に贈与する時の、【特例贈与財産用】（特例税率）を掲載します。
参考資料：特例税率
贈与税は年間110万円までは非課税ですが、それを超えると、徐々に税率が上がってきます。
相続税が5,000万円以上で税率が30パーセントになるのに対し、贈与税の場合は1000万円を超えると税率が30％を超えてしまいます。そのため税率が非常に高いと言えます。
そのため贈与で資産を子供に与えることは得策とは言えません。毎年110万円の控除枠を使い、計画的に資産を移す必要があります。
③現金を不動産に替えるだけで大幅な節税ができる
一方で現金だけではなく、不動産として資産を保有している人もいるでしょう。
不動産は市況によってその価格は大きく変化します。
都内に100坪の土地を持っていても、相続のタイミングで価値は変動するものです。
そこで不動産の相続時の価値を算出するには、相続税評価額という数字が使われます。この相続税評価額は、不動産の価値が可変することを踏まえ、現金よりも7～8割程度の評価になります。
つまり、1億円の土地を買えば相続税での評価は7,000万円程度に下がるのです。
1億円の現金を持つのではなく、不動産に変えるだけで相続税を大きく節税できます。
相続税を節税するには親の土地に家を建てることが重要
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現金を不動産に替えるだけで、大きな節税効果が生まれます。
それだけではなく、不動産には、相続税を下げるための特例が設けられています。その具体例を見ていきましょう。
①小規模宅地等の特例を利用する
最も活用したい制度が、「小規模宅地等の特例」です。小規模宅地等の特例を利用すれば、なんと土地の評価額を最大80％も減少することができるのです。
親が市場価格1億円もある土地に家を建てていたとしても、この制度が利用できればその価値は2,000万円まで下がるので、相続税を事実上0円にできます。
相続を行うに当たり、この制度が利用できるかどうかは必ずチェックしておきましょう。
具体的に小規模宅地等の特例が適用されるか、されないのかは、複数の条件で変わってきます。
小規模宅地等の特例の対象となるのは、個人が居住用に使っていたとされる特定居住用宅地です。親が住んでいた建物が建っている土地でなくてはいけません。
また「個人と同居の親族が相続する場合」に適用できるので、自分と親が同じ建物に住んでいることが望ましいです。配偶者が相続する場合は同じ土地に住んでいなくても構いません。
つまり子供の立場でこの制度を利用しながら相続する場合は、親と同じ住宅に住んでいる必要があるのです。
また“小規模宅地“とあるだけに面積で制限を受けます。小規模宅地等の特例を利用できる限度面積は330平方メートルです。これを超えた部分に関しては、小規模宅地等の特例は利用できません。
また相続制評価額は、土地だけではなく建物にも適用されます。
現金4000万円を持っているより、4000万円かけて建てた家を持つほうが、相続税評価は下がります。
つまり「親の土地の中に二世帯住宅を買う」ことで、
・不動産の購入による相続税評価額の低下
・小規模宅地等の特例
2つの節税効果が生まれます。
②区分登記ではなく共有登記を行うことに注意
また2世帯住宅を建てる時には、親と子で別々に持ち分を設定する「区分登記」ではなく「共有登記」を選びましょう。
区分登記にすると、親と別々の建物に住んでいたと見なされることがあり、小規模宅地等の特例を利用できないことがあるのです。
区分登記にしたばかりに相続税を課税されてしまっては、なんとももったいない話です。
二世帯住宅を建てる時には補助金を活用しよう
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また2世帯住宅を建てる時には、自治体によって様々な補助金を利用できることがあります。その実例を見ていきましょう。
①古い家を建て壊す費用の補助金
親の家が築後何十年もする古い建物は倒壊の恐れがあるので、自治体によっては建て替えを推進しています。取り壊し工事にも費用がかかりますが、例えば東京都江戸川区では木造の建物を取り壊す時には費用の一部に対し補助金が支給されます。
対象住宅
・昭和56年5月31日以前の旧耐震基準で建築された木造戸建住宅、長屋、共同住宅
・耐震コンサルタント派遣による簡易診断の結果、耐震性が不十分（評点1.0未満）と判定された住宅
・個人が所有する住宅（法人所有は対象外）
・店舗等の部分を備える場合は、住宅部分の面積が延床面積の2分の1を超える住宅耐震改修工事の助成を受けていない住宅
助成額
・助成対象経費の2分の1
・限度額50万円（千円未満切り捨て）参考：江戸川区老朽住宅除却工事助成制度
（URL:https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e017/kurashi/sumai/taishin/mokuzojose.html）
となっているのです。
このような有利な制度は大いに活用しましょう。
②住宅建設や改修に関する補助金を利用
建物の取り壊しだけではなく、2世帯住宅の建設に関する補助金も自治体によってはあります。
バリアフリー設備など、高齢者が安全過ごせるため設備の設置費用の一部を負担してくれるのです。東京都の補助制度については
https://www.fukushihoken.metro.tokyo.lg.jp/kourei/jiritsu_shien/jutaku.html
で確認できます。
新築物件で補助金を受けられるものもありますし、バリアフリー対策のための工事の費用の一部を負担してくれるものもあります。バリアフリー工事を行えば固定資産税の減免措置もあります。
また新築物件の場合、二世帯住宅は地域型住宅グリーン化制度や長期優良住宅制度を利用して住宅を建築すれば、110万円～140万円の補助金を受け取ることができます。
この制度も是非積極的に活用していきましょう。
参考URL: http://chiiki-grn.jp/
まとめ
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相続税は資産を現金で保有している状態が、最も多額の税金を課されてしまいます。
しかし、現金を不動産に変えるだけで評価額を大きく減らし、相続税を節税できるのです。
とくに小規模宅地等の特例の効果は大きく、土地の評価額を最大で8割も減らせるので小規模宅地特例を利用するために、「親の土地に二世帯住宅を建てて住む」ことを検討してみてはいかがでしょうか。
一緒に自治体の各種補助金制度も利用できれば、さらに大きな金銭的メリットが生まれます。
