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住宅ローン契約ってどんな流れで進んでいくの?気になる審査についても解説!

投稿日:2019年10月08日

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そろそろマイホームが欲しいな…と考えたとき、気になるのは住宅ローンのことですよね。家は、人生に一度の大きな買い物。マイカーローンなどを利用した経験はあっても、住宅ローンを借りるのは初めてという人がほとんどでしょう。
それだけに、

「住宅ローンの契約ってどうやって進んでいくの?特別なものが必要だったりするのかな」
「事前審査と本審査の二回があるって聞いたけれど、どう違うの?」
「もしも審査に落ちてしまったらどうなるんだろう」
「審査に通ってローンが契約できたら一安心、で大丈夫?その後にもまだやらなきゃいけないことってあるのかな」

といったように、不安なこと、気になることがあるかと思います。

初めての住宅ローン契約、心配事を抱えたままでは、せっかくのマイホームづくりを楽しめませんよね。

そんなモヤモヤを解消していただけるように、今回の記事では

・住宅ローンの申し込みから融資実行までの流れ
・事前審査と本審査の違い
・もしも審査に落ちてしまったとき、どうしたらよいのか
・融資実行後にやるべきこと

について、初めての方にもわかりやすく解説していきます!

 

 

 

住宅ローンの申し込みから融資実行までの流れ

 

住宅ローンの借入は、次のような流れで進んでいきます。

 

① 事前審査

住宅ローンの正式な申し込みの前に、あらかじめ「本審査に通りそうかどうか」を調べてもらうのが事前審査(仮審査)です。

住宅ローンは、購入する家や土地を担保にして融資が実行されるため、家や土地の売買契約を結んでからでないと申し込むことができません。

そのため、いざ家や土地の売買契約を結んだあとになってから、本審査に落ちてしまって融資を受けられない!ということになると困ってしまうので、事前審査を受けて本審査に通る見込みをつけておこう、というものです。

・事前審査のときに必要になるもの
・事前審査申込書、本人確認書類、源泉徴収票や確定申告書のコピー、物件のパンフレットや間取り図 など

 

② 申し込み

事前審査を受けて「本審査に通りそうですよ」との回答をもらえたら、家や土地の売買契約を結んだうえで、住宅ローン契約の申し込みをします。
ローンを契約する人の収入が証明できるものや、融資の対象となる家や土地についての詳細な資料など、必要になるものも多いのでよく確認して準備しましょう。

■ローン申し込みのときに必要になるもの
借入申込書、住民票、登録済みの実印、印鑑証明書、本人確認書類、源泉徴収票や課税決定通知書など収入や納税額が証明できるもの、物件の詳細資料(売買契約書や建築確認済証、登記事項証明書など)、預金口座の通帳 など

 

③ 本審査

必要書類を揃えて申し込みをしたら、いよいよ本審査です。
年収と返済金額のバランス、雇用形態や勤務年数、健康状態、マイカーローンやカードローンなど他の借り入れ状況などがチェックされます。
無事に本審査を通過すれば、融資承認証が届いて契約へと進むことができます。

 

④ 契約

正式な契約書にサインをして、住宅ローン契約が成立します。ここまでくると、やっと一息つける、といったところでしょうか。
通常、ローン契約やこのあとの融資実行日は平日に設定されることが多いため、担当者と相談しながら日程を調整しておきましょう。

■ローン契約のときに必要になるもの
住宅ローン契約書、抵当権設定契約書、住民票、印鑑証明書 など

 

⑤ 融資実行

金融機関から借りたお金が売主へ支払われることで融資実行となります。物件の引き渡し日の少し前、売主への残金決済のタイミングで行われることが多いですが、当日の手続きには数時間かかるため、余裕をもってスケジュールを組んでおきましょう。

ここまで住宅ローンの申し込みから融資実行までの流れを確認してきましたが、やはり気になるのは事前審査と本審査の二度の審査ではないでしょうか。

 

 

事前審査と本審査の違い

 

住宅ローンを契約するための審査がわざわざ二度も設けられている理由については、

物件の売買契約をしたあとになって「やっぱりローンが借りられなかった!」ということにならないように、あらかじめ本審査に通りそうかどうかを事前審査で確認してもらう

ということでした。

必要な審査だということはわかるけれど、万が一落ちてしまったらどうなるのか、不安になりますよね。
事前審査と本審査、それぞれの段階で審査が通らなかった場合、どうすればよいのでしょうか?

 

 

 

もしも審査に落ちてしまったら?

事前審査に通らなかった場合

 

事前審査の段階で審査が通らなかった場合は、改めて他の金融機関に審査を申し込むことになります。

審査基準は金融機関によって違うため、同じ条件のままでも別のところではアッサリ審査に通るということもあります。

ただし、審査に落ちてしまったということは、金融機関側からすれば「きちんと返済を続けていってもらえるのか」という点で不安な要素があったということなので、理由を考えて、できるかぎり問題を解決してから次の申し込みに挑むのがよいでしょう。

具体的にやっておきたいこととして、

・収入と借入金額のバランスを見直す
・がんばってもう少し頭金を用意する

といったように、少しでも条件を良くしてから申し込むことができれば、「この人なら継続してしっかり返済してくれそう」と判断されて審査に通りやすくなります。

また、どうしても最初に決めた金融機関でローン契約をしたい、という人は、一定の期間を開けることで再審査を申し込むことが可能な場合もあります。
同じ銀行でも別の住宅ローン商品であればすぐに審査を受けられることが多いため、確認してみてください。

 

本審査に通らなかった場合

 

「事前審査を通過したから安心して物件の売買契約を結んだのに、本審査で落ちてしまった」なんて、焦ってしまいますよね。

一度は審査をパスしたのに、どうして二度目で落とされてしまったのか、その理由も気になりますが、一番に心配になるのは契約済みの家や土地のことでしょう。

そんな時のために、物件の売買契約には通常「ローン特約」というものが付いています。
これは、

万が一審査に通らず融資が受けられない場合、契約を白紙に戻す

という特約です。
それまでに支払った手付金や仲介手数料なども返ってくるので、金銭的な負担の心配はありません。
家や土地の売買契約の際には、いざという時のための「ローン特約」についての記載があることをきちんと確認しておきましょう。

その後、事前審査で落ちてしまったときと同じように、理由を考えてできるだけ状況を改善したうえで再度申し込みをする、ということになります。

特に、事前審査から本審査までの間に他のローンの借入額を増やしてしまったり、健康状態が悪化してしまった場合などには、審査を通過することが難しくなるので注意が必要です。

無事に二度の審査を通過して契約・融資実行日を迎えたあとは、毎月のローン返済をしっかりしていけば大丈夫!なのでしょうか?

実は、住宅ローン契約に際してもう一つ、あとから「知らなかった~!」と損をしないために融資実行後に必ずやらなければならないことがあるのです。

 

 

融資実行後にやるべきこと

 

それは、住宅ローン控除を受けるために確定申告をすることです。

住宅ローンを返済中の人は、年末の借入残高に応じた額が所得税や住民税から控除される「住宅ローン控除」という制度を利用することができます。

通常、会社に勤めている人の税控除は年末調整で済んでしまいますが、住宅ローンの借入をして物件を購入した翌年だけは、確定申告が必要です。

一度きちんと確定申告をすれば、その次の年からは年末調整で控除を受けることができます。
住宅ローン控除は10年間にわたって最大400万円(購入した物件が長期優良住宅の場合は500万円)が控除される、まず利用しない手はない制度です。忘れずに手続きしましょう。

 

 

まとめ

 

今回は、住宅ローン契約の基本的な流れと、気になる二度の審査について見てきました。
大抵の人が「よくわからなくて不安」な状況から出発する住宅ローン契約ですが、ぜひ記事を参考に疑問を解消していただいて、マイホームづくりや新生活準備を楽しんでください!

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