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住宅ローン離婚時どうする?想定されるケースから抑えておきたい流れまで解説

投稿日:2019年10月07日

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「マイホームを購入した後に、離婚したらどうしよう…」と考えたことありますか?
離婚する夫婦が3組に1組のこの時代ですから、住宅ローンを契約した後に離婚する可能性は誰にでもあります。
万が一離婚してしまったら、残った住宅ローンは大きな悩みの種となることは確実です。
住宅を購入するときに、最初から離婚を前提に考える人はいないと思いますが、全く考えずに住宅ローンを契約することはおすすめできません。
今回の記事では、
・離婚するとき住宅ローンについて調べるポイント
・離婚時想定できる住宅ローンに関するケース
・公正証書にまとめる住宅ローンに関すること
について詳しく解説していきます。

 

 

住宅ローンについて調べる
まずは、住宅ローンについて調べることが重要です。
どんな項目を調べたらいいのか、詳しく説明していきます。

 

住宅ローンの名義・連帯債務者

住宅ローンの名義は誰になっているか、確認しましょう。
このとき、住宅ローンの連帯保証人は誰かということも、合わせて確認しておきます。
連帯債務者の一般的なケースは、3パターンあります。

 

1. 夫が主債務者、妻が連帯保証人
2.夫・妻ともに連帯債務者
3.夫が主債務者、連帯保証人は立てず連帯保証協会を利用

 

住宅ローンの契約は「住宅ローンの名義人が家に住んでいる」ということが前提になっています。
また、住宅ローンの連帯債務者になっていると、離婚後も責任を問われます。
3の場合は問題視しなくても大丈夫でしょう。
しかし、1か2の場合なら、そのまま離婚するとトラブルを招きかねません。
連帯保証人から外れる手続きが必要になってきます。

離婚しても家を売却しない場合、住宅ローンの名義人と連帯債務者が誰なのかは重要なポイントになります。

 

住宅ローンの残高
住宅ローンがいくら残っているかも調べて、しっかり把握しておきましょう。
住宅ローンの残高は、ローンを組んだ金融機関から送付されてきている返済予定表、償還予定表(償還表)を見ると確認できます。
また、金融機関によってインターネット上でローン残高を確認できたり、銀行窓口でローンの残高証明書を発行してもらえたりできますよ。

 

家の名義
ローンの名義と住宅の名義は必ずしも同じとは限らないので、家の名義人が誰になっているかもきちんと確認します。
名義人は家の登記簿に記載されています。

 

家の価格
家の価格を調べておくことは、離婚後の生活に大きく関わってきます。
家を売却するのか、夫または妻が住み続けるのかなどを決める際に家の価格がわかっていないと、スムーズに話が進まないことも。
家の価格の調査は、不動産業者に頼んで査定をしてもらう方法が一般的です。

 

 

住宅ローン残高と家の価格を比べる
住宅ローンや家の現状について調べられたら、住宅ローンの残高と家の価格を比べてみましょう。

 

・オーバーローン:家を売却してもローンが残る
・アンダーローン:家を売却すると、利益が出る

 

オーバーローンになると予測される場合、離婚後も夫か妻が住み続けてローンの支払いを続けるケースが多く見られます。
しかし、「オーバーローンになっても売却したい」という夫婦も同じくらい多いです。
その場合は、残ったローンをどうするか、夫婦でしっかり話し合う必要が出てきます。

アンダーローンになると予測される場合は、家を売却して出た利益を夫婦で分割するケースが一般的です。
このとき、アンダーローンでも家を売らないという選択をすることも可能です。
その場合は、

・ローンは誰が払うのか
・家の名義を誰にするのか
・家をもらわない夫もしくは妻の財産分与はどうするのか
・夫婦のどちらかが連帯保証人になっている場合は?

などといった問題が新たに発生します。
難しい問題なので、離婚までに時間を要する場合もあります。

 

 

家を売る?売らない?
住宅ローンの現状をしっかり把握した上で、家を売るのか売らないのか、夫婦でしっかり話し合うことが必要です。
ここで、一般的な家を売るケース、家を売らないケースについて解説します。

 

家を売る場合
家を売却してできた利益で、住宅ローンの残りを返済します。
住宅ローンを返済した上で残ったお金は、財産分与の対象です。
財産分与の原則として、夫婦で半額ずつ分け合うことになります。

 

家を売らない場合
家を売らない場合は、様々なケースがあります。

 

夫(住宅ローンの名義人)が住む
夫が離婚後もそのまま家に住み続けて、住宅ローンの返済も行っていくケース。
家・ローンの名義人が住むので、金融機関との契約上、大きな問題はありません。
しかし、妻が連帯保証人になっている場合は注意が必要です。
妻が連帯債務者になっていると、離婚しても金融機関に対する責任は続きます。
「住宅ローンは夫が返済するものと決めている」という言い分は、金融機関に通じません。
住宅ローンの返済が滞るようなことがあれば、離婚していても責任を問われてしまいます。

責任を問われないよう、金融機関に妻が住宅ローンの連帯保証人から外れることを申し入れる必要があります。
金融機関に承認してもらえれば、連帯保証人から外れられますが、借金の保証をしてくれる
人がいなくなるという申し出を受け入れてくれることは難しいです。
そのため、なかなか承認してもらえない可能性が高いことは、頭に置いておいたほうがいいでしょう。

 

妻(住宅ローンの名義人以外)が住む
夫が家・住宅ローンの名義人であるケースがほとんどでしょう。
住宅ローンの名義人以外の妻が、離婚後も家に住み続けるなら、難しい問題が出てきます。

住宅ローンの名義人である夫が、離婚後もローンを返済していくと想定されます。
しかし、自分が住んでいない家のお金を払い続ける人は少ないというのが現状です。
住宅ローンが突然払われなくなる可能性は非常に高いです。
リスクを回避するために、住宅ローンの名義人を妻に変更する必要が出てきます。

このとき、「住宅ローンの名義人を妻に変更できるか」という問題が新たに発生します。
離婚時の妻は、ローンの返済能力があると証明できるほどの経済状況ではない場合がほとんど。
そのため、金融機関が住宅ローンの名義人変更を認める可能性は限りなく低いです。

さまざまな点から見て、妻(ローンの名義人以外)が住むことはリスクが高いとされています。
それでも「離婚しても今の家に住み続けたい」と思うなら

・住宅ローンの残高を少なくする
・住宅ローン返済が十分できる収入を得る

などといった対策をする必要があるでしょう。

 

 

公正証書に定める
家、住宅ローンをどうするか、夫婦で話し合って決めたことは、公正証書に定めておきましょう。
公正証書に定めておきたい内容をまとめてみました。

 

・家の所有権
・財産分与による家の所有権移転登記の時期
・登記費用を負担する人
・登記完了までの間の固定資産税を負担する人

 

上記を公正証書に定めておくと、離婚の際のトラブルを最小限に留められるはずです。
離婚後にトラブルが起きた場合でも、公正証書に定めておけば安心して対応できますよ。

 

 

まとめ

離婚するとき、大きな問題となる住宅ローン。
離婚後の生活にも関わってくるので、おさえておきたい重要な流れをまとめてみました。

・住宅ローンについて調べて現状把握する
・住宅ローンの残高と家の価格を比べてアンダーローンかオーバーローンか予測する
・家を売る場合・売らない場合で適切な対処を行う
・住宅ローン・家について夫婦で決めたことを公正証書に定める

 

どんな選択をするにしても、夫婦でしっかり話し合ってください。
夫婦でわだかまりを残さないためにも、離婚するときは大きなお金の問題である住宅ローンに関する問題をすべて片付けておくことが重要ですよ。

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