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住宅ローンとは?損しないための必要知識をまるっとわかりやすく解説

投稿日:2019年09月27日

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家族との最高の時間を気兼ねなく過ごし、大切な人との記録を残すためにもマイホームを購入は非常に重要なことですね。

しかし、今のままでは一括で夢のマイホームを手に入れられないと悩んでいませんか?

そこで住宅ローンを申し込み、足りない分のお金を借りることで、夢のマイホームを手に入れることができます。

 

「でも、私、住宅ローンことについてよくわからないし、数十年以上ローンを支払い続けるのって不安だから正しい知識を身に付けておきたいなぁ…。あと住宅ローンで損しない情報を教えてほしい」

 

このような疑問・不安を抱えている方へ、この記事では住宅ローンの初心者向けに知っておきたい基本的なことについてどの記事よりもわかりやすく説明をしております。

この記事を書いている私は、住宅ローンアドバイザーの資格を保有しています。

私自身、将来のマイホーム購入のために真剣に考えた結果、住宅ローンアドバイザーの資格を取得に至りました。

今現在悩んでいる人の気持ちもわかるため、住宅ローンで損しないための必要知識を身に付けられるようにわかりやすく解説しています。

 

【基礎知識】住宅ローンをわかりやすく解説

出典:photo AC

それでは、まず住宅ローンの基礎知識についてわかりやすくご説明していきます。

 

住宅ローンとは

住宅ローンとは、『借主が住むことを目的とした住宅購入に対する融資』であり、数多くあるローン商品のなかの一つです。

借主となる人が住むことを目的とした住宅ローンのなので、別荘などのセカンドハウスには適用できません。

金利が安いと言われる奨学金でさえ、1%~2%の金利設定されていますが、現在の住宅ローンは1%以下の低金利になっているため、長期的に借りるには適しています。

 

しかし、個人事業主、会社員歴が浅い、転職を何度も繰り返しているなどの社会的に信用が低い人や、クレジットカード未払い経験があるような人は、審査が通りにくかったりと厳しめのローンです。

住宅ローンは銀行から借りるのが一般的ですが、最近ではネット銀行から借りられるようになっています。

従来型のリアル店舗での住宅ローンと、ネット銀行の住宅ローンとでは『金利の低さ』や『手数料の値段』など細かく異なるため、比較検討はしっかり行うことをおすすめします。

 

☆ポイント☆

・借主が住むことを前提にしたローン商品

・低金利なので長期的に借りるには適している

・審査は厳しく、社会的信用が必要である

・住宅ローンはネット銀行からも借りられる

 

住宅ローンの仕組み

出典:photo AC

住宅ローンの仕組みは、『元金(借りた金額)に対して金利を掛けた利息分を利益として出す収益モデル』です。

住宅ローンの金利は一年間にどれだけの利息を支払うかをあらかじめ決めておく『年利方式』なので、元金の多さで支払う利息額が決まります。

 

・計算式

月々の利息=借入残高×金利÷12ヵ月

 

例えば、借入残高が2500万円で金利が1.5%だとすると、一年間と月々の利息支払額は以下の通りになります。

・一年間の利息支払額

25,000,000円×1.5%=375,000円

・月々の利息支払額

375,000円÷12ヵ月=31,250円

 

そして、『31,250円(利息)+毎月の元金返済額』を計算することで、私たちの毎月のローン支払い額が決まります。

ここで、誰もが考えることといえば、「利息の支払額を少しでも少なく済ませたい」ですよね。

簡単に説明すると、利息の支払額を減らすには以下の3つの方法があります。

 

①できるだけ金利が低い銀行に借りる

②借入額を減らす

③返済期間を短くする

 

特に、1番目の『できるだけ金利が低い銀行に借りる』は、0.1%違うだけでも数十万~数百万の利息支払額の差が出てきますため、かならず比較検討は行いましょう。

住宅ローンシミュレーションをしたい人はこちら

 

☆ポイント☆

・住宅ローンの仕組みは利息収益モデルである

・住宅ローンの利息支払額を減らすために、かならず比較検討をする

 

住宅ローンの年齢制限

住宅ローンを申し込める年齢制限は、20歳以上70歳未満とされており、80歳までにはローンを全て完済することを前提にして申し込むことができます。

もし、申し込み本人の年齢が45歳だとすると、ローン完済を80歳に前提にしているので、最長の返済期間は『80歳ー45歳=35年』となります。

つまり、申し込み本人が70歳だとすると、返済期間はたった10年のみになるということです。

 

多くの人が30代に住宅ローンを申し込むので、あまり年齢を気にすることはありませんが、親子リレー返済方式を利用を考えている人はぜひ覚えておかなければなりません。

親子リレー返済方式とは、申し込み本人の子・孫(直系卑属)または定期的収入がある配偶者と二代に渡って返済する方法です。

「なぜ、年齢制限を意識しなければならないか?」ですが、申し込み本人が63歳、後継者が33歳だとすると、最長の返済期間は後継者を基本とするため、「80歳ー33歳=47年」となります。

二代にわたって返済する場合は、若い年齢を基本とされることを覚えておきましょう。

 

☆ポイント☆

・住宅ローン申し込み年齢は20歳~70歳

・住宅ローンは80歳までに完済されることを前提にしている

・親子リレー返済方式を考えている場合は、若い年齢のほうが適用される

 

【金利タイプの知識】住宅ローンの金利についてわかりやすく解説

出典:photo AC

「住宅ローンについてよくわかったけど、金利についてよくわからない…今って金利安いの?」

住宅ローンには以下の三つの金利タイプがあります。

 

①全期間固定金利型

②固定金利期間選択型

③変動金利型

 

現在は低金利時代と呼ばれるほど、金利が低いので住宅ローンを組み時期としては最適です。

しかし、どの金利タイプを選択するかによって、総返済額に大きな影響を及ぼしてくるため、しっかりと金利について学んでいきましょう。

 

 

全期間固定金利型

 

全期間固定金利型とは、全ての期間は一切金利が変動しない金利タイプです。

全期間固定金利型の代表はフラット35です。

住宅金融支援機構「フラット35の特徴」

 

返済スタートから返済終了まで金利上昇があったとしても、支払う金利は変更せず、一定の利息を払い続けます。

通常、金利が上がりそうな時に選ぶ人が増えるのがこの全期間固定金利型になります。

金利が一度上がってしまうと、固定金利も合わせて上がるため世の中の情勢がどうなっているかを意識しなければなりません。

あと、途中で変動金利型に変更できないため、今後金利が下がりそうなときは一度考えましょう。

全期間固定金利型の特徴は以下の通りです。

 

・すべての返済の金利が固定される

・借入当時の金利相場よりも若干高く設定されている

・途中で変動金利型に変更することはできない

・合計返済額が借り入れた時点で分かるため、返済計画が立てやすい

・金利低下が予測される場合は、変動金利より返済額は多くなる可能性がある

 

金利についてあまり深く考えたくない人は、全期間固定金利型を選ぶのも良いでしょう。

 

固定金利期間選択型

固定金利期間択型とは、3年、5年、10年といった一定の期間は固定金利だが、期間終了時点で金利を見直す方法です。

期間終了後に金利を見直すのですが、全期間固定金利型と違う点は、見直すタイミングで再び金利を変更するため、また固定金利を選ぶと、見直した時点の金利になるので注意が必要です。

選択できる期間は「2年、3年、5年、10年」など幅広く選択できますが、一般的に固定金利期間が短いほど、金利は低くなります。

固定金利期間選択型は、自分のライフスタイルに合わせて金利タイプを選択できるのが大きな特徴の一つです。

 

例えば、子どもが教育費がかかる期間は固定金利タイプを選択しておき、期間が過ぎた後は変動金利にして、金利を低くしてもらうという形で使えるのがこの固定金利期間選択型になります。

近年では、固定金利期間選択型を選ぶ人が増加しているようで、ライフスタイルをできるだけの一定の水準を保っていたいからお金が必要な期間は固定金利、あまりかからない期間は変動金利を選択するというパターンが増えてきているようです。

新生銀行 「変動金利タイプ、固定金利期間選択タイプ、全期間固定金利タイプ、みんなはどれを選んでいる?」

タマルWeb 【変動VS固定】住宅ローン金利は変動金利と固定金利どっちがいいの?

 

固定金利期間選択型の特徴は以下の通りです。

 

・ライフスタイルに合わせて金利タイプを変更できる

・特定の期間は固定金利にでき、期間が過ぎれば金利を見直す

・固定金利期間選択型を選ぶ人が増えてきている

 

子どもが小さく、教育費がかかりそうなら固定金利期間選択型を選んでおくのが無難です。

 

変動金利型 

変動金利型とは、返済期間中に何度も金利を見直す方法です。

金利を見直すタイミングは半年に一度に見直されるため、経済が好景気の場合は金利が上昇し、不景気の場合は下降します。

そして、金利が上がれば返済額も上がり、金利が下がれば返済額も減るという仕組みです。

預金金利と同じ考え方だと覚えておけば、難しいものではありませんね。

 

一般的に、固定金利とは違い、借入時の金利は低く設定されており、1%以下なんてこともよくあります。

2019年9月時点のじぶん銀行の変動金利型は0.457%と非常に低い金利です。

 

5年ルール

「じゃあ、金利が上がり続けたら毎月の利息の支払額がすごいことになるんじゃない?」という疑問があると思います。

実は、変動金利型には『5年ルール』という、5年の間ならどれだけ金利が上昇しても毎月の返済額が一定であるルールがあります。

注意していただきたいことがあり、それは毎月の返済額が一定であるのは間違いないですが、その返済金の内訳が変化するということです。

 

例えば、毎月10万円を支払っている場合、その10万円の内訳は以下のようになっていたとします。

・元金返済7万円 利息返済3万円

ある日、金利が上昇し、半年に一度の金利見直しのタイミングで金利が上昇したとすると、以下のようになります。

・元金返済5万円 利息返済5万円

このように支払っている額は毎月一定でも、元金返済金額と利息返済金額の割合を変化させているため、「ずっと返済しているのに元金がなかなか減らない」という事態になります。

また、金利上昇により利息支払額が膨れ上がってくると、最後まで返済した時に未払い利息が発生し、一括で支払わなければなりません。

 

125%ルール 

125%ルールとは、『どんなに金利が上昇しても、現在の返済額の125%を超えた支払いは要求しない』という制度です。

 

例えば、毎月の返済額10万円だと、最大の支払額は12万5000円となります。

このように、急激な金利上昇に対しての返済者の負担を考慮しているのが125%ルールなのですが、5年ルールのようにリスクがあります。

仮に125%を上回っている金利上昇が起きた場合は、125%を超える分は次の5年に先送りされているだけなので注意してください。

銀行から住宅ローンを申し込むときに「返済額の1.25倍しか増えませんので安心してください」と説明されるかもしれませんが、125%以上の超過分は支払わなければならないということを認識はしておきましょう。

 

ということで最後に、変動金利の特徴は以下の通りになります。

 

・変動金利は半年に一回見直しする

・毎月の返済額一定にする5年ルールがあるが、元金と利息の支払額の割合を変えているだけなので注意が必要

・急激に金利上昇しても125%以上は5年間は支払わなくてもいいが、超過分は次の5年間へ先送りにされるだけで、最終的には支払わなければならない

・低金利時代が長く続く場合だと、変動金利のほうがお得

・金利に影響されるため、返済計画が崩れる場合があるので注意が必要

 

【返済方法の知識】住宅ローンの返済方法についてわかりやすく解説

出典:photo AC

「住宅ローンの返済方法ってどんな感じなの?あまりよくわからないから教えてほしい!」

住宅ローンの返済方法には以下の三つの方法があります

 

①元利均等返済

②元金均等返済

③繰り上げ返済

 

返済方法が変わるだけで総返済額が変わってくるため、ご自身の状況に合わせた返済方法を選ばなければなりません。

一般的に、元金均等返済より元利均等返済のほうが総返済額は多いです。

しかし、総返済額が多いという情報だけで、元金均等返済を選ばないようにしたほうが良い場合がありますので、そのことも含めて簡単にご説明していきます。

 

元利均等返済

元利均等返済とは、返済額を一定で初めは利息支払額の割合が多いですが、徐々に元金支払額を増えていき、利息支払額が減っていく支払方法です。

元利均等返済は返済額が一定なので、返済計画が立てやすく突然の出費にも対応しやすいというメリットがあります。

しかし、総返済額は後ほど説明する『元金均等返済』より多くなります。

 

 

元金均等返済

元金均等返済とは、毎月の支払う返済額の元金部分だけ一定にした返済方法です。

つまり、『一定の元金返済額+利息返済額』が毎月の支払額になるため、毎月の返済額は変化していきます。

借入当初は返済額は多くなりますが、返済が進むにつれて返済額が少なくなっていくのが特徴です。

総返済額は『元利均等返済』よりは少なるためお得ですが、借入当初の毎月の支払額が多くなるため、負担が大きくなります。

なので、借入当初の申し込み本人の収入がある程度高い必要があり、元利均等返済を選んだほうがいいこともあるので、安易に元金均等返済を選ばないようにしましょう。

 

繰り上げ返済

繰り上げ返済とは、先の毎月の支払いを繰り上げて返済することでローン返済期間を短くすることができる返済方法です。

繰り上げ返済することで得られるメリットはローン返済期間を短くする以外にも、利息支払額を減らし、総返済額が減り、負担を減らすことができます。

繰り上げ返済にも以下の二つの方法があるので、しっかり覚えておきましょう。

 

①返済期間短縮型

②返済額軽減型

 

返済期間短縮型とは、返済期間を縮めることで利息の軽減を図ることができ、できるだけ早く、総返済額を減らして返したい人はこちらを選択すると良いです。

一方、返済額軽減型とは、返済期間を変えることなく毎月の返済額を減らす方法で、家計を安定的にしたい人はこちらを選択すると良いです。

どちらも一長一短はありますが、家計に余裕があり早く返したいなら返済期間短縮型、家計が安定せず返済額をとりあえず減らしたい人は返済額軽減型を選びましょう。

 

☆返済方法のまとめ☆

元利均等返済…毎月の一定の返済額で返済開始時の返済額へ低くできるが、総返済額が元金均等より多い

・元金均等返済…毎月一定の元金+利息を支払うため、開始時の返済額は高いが、総返済額は元利均等返済より少ない

・繰り上げ返済…返済期間短縮型と返済軽減型の繰り上げ返済方法がある。返済期間短縮型のほうが支払う利息が少なくなるため総返済額が少なくなる。

 

【借入額の知識】住宅ローンの借入額についてわかりやすく解説

出典:photo AC

「住宅ローンを申し込みしたいけど、いまの自分の年収でどれだけ借り入れできるか分からない。どのくらい借りたらいいのか教えてほしい」

住宅ローンの借入可能額は基本的には以下の要素から決めることがほとんどです。

 

・個人年収、もしくは配偶者などと合算した世帯収入で最大借入可能額を逆算

・申し込み本人の雇用形態(正社員、個人事業主など)

・申し込み本人、もしくは収入合算をする人の他ローン(車など)を組んでいるか

 

住宅ローン借入額の計算式

住宅ローンの借入額の計算式は以下の通りになります。

 

・借入可能額=年間返済額の上限÷12ヵ月÷年数に応じた指定された金額×100万円

・年間返済額=税込年収×返済負担率(※)‐他のローンの『年間返済額』(ない場合は省く)

※返済負担率は任意で決められるが、最大35%に設定している銀行が多い。

 

例えば、税込年収350万円の35歳の35年ローン、返済負担率30%の場合は以下のようになります。

年間返済額=350万円×30%=105万円(その他ローンがある場合はここから引く)

借入可能額=105万円÷12ヵ月÷4,428円(下記の表を参照)×100万円=約1976万円

 

年収350万円の場合は、約1976万円の住宅ローンが組めることが分かりましたね。

少し少ないと感じた人は、後ほど解説する『親子での収入合算』や『配偶者との収入合算』によって、借入額を増やすことが可能です。

ただし、返済に無理が生じないように『返済負担率』を調整して、毎月の返済額を決めておきましょう。

住宅ローンのせいで生活が苦しくなってしまったら元も子もないですからね。

 

☆借入額のまとめ☆

住宅ローンの借入額の決定要因は『世帯収入、『雇用形態』、『他のローンの有無』である

・借入額の計算は合算収入か申し込み本人のみの収入かで大きく変化する

・返済負担率を調整して、無理のない借入額にしよう

 

【保証人の知識】住宅ローンの保証人と連帯保証人の違いをわかりやすく解説

住宅ローンを申し込む際には、必ず『保証人』と『連帯保証人』が必要になります。

この二つは住宅ローンを申し込んだ本人(以下、主債務者)が返済能力がなくなった場合に、代わりに返済する義務が発生するという点では一緒ですが、大きな違いが三つ存在します。

それぞれの意味をしっかり理解し、『保証人』もしくは『連帯保証人』になってくれる人に対して説明したうえで同意してもらうようにしましょう。

それではこの二つについて解説していきます。

 

保証人

『保証人』は、主債務者が支払能力がなくなった場合に代わりに返済義務が生じますが、『連帯保証人』との大きな違いは以下の三つの通りです。

 

①催告の抗弁

②検索の抗弁

③分別の利益

 

『催告の抗弁』とは、貸金業者がいきなり『保証人』に対して、「お金を払ってください」と請求してきた場合、主債務者に対して「主債務者に先に請求してください」と申し立てることができる権利のことです。

『検索の抗弁』とは、主債務者が返済能力があるにもかかわらず、支払わない場合に、貸金業者に対して「主債務者の財産を押さえてきてください」と申し立てることができる権利のことです。

『分別の利益』とは、『保証人』が複数人いる場合、その頭数で割った金額のみ支払義務が発生する権利です。

 

連帯保証人

『連帯保証人』は、『保証人』が持っている三つの権利は無く、主債務者とほぼ同じように扱われるため、非常にリスクがあります。

例えば、主債務者には支払能力がなく、『保証人』が『催告の抗弁』を申し立てた場合は『連帯保証人』に対して請求されます。

当然、『連帯保証人』には拒否する権利はないため、請求されたら支払い義務が生じます

住宅ローンを申し込む人は、『保証人』、『連帯保証人』になってくれる友人や配偶者に迷惑を掛けないように、絶対に自分で返済完了させるという責任を持ちましょう。

 

☆保証人と連帯保証人のまとめ☆

『保証人』と『連帯保証人』の違いを理解し、なってくれる人にはしっかり説明はしよう

・保証人には三つの権利が与えられている

・連帯保証人は主債務者とほぼ同じ扱いになるため注意が必要

・住宅ローンを申し込むなら責任を持とう

 

【ローンの組み方の知識】住宅ローンの組み方をわかりやすく解説

出典:photo AC

住宅ローンの組み方は大きく分けると以下の三つの組み方があります。

 

・単独ローン

・収入合算ローン

・ペアローン

 

 

単独ローン

住宅ローンを申し込む本人のみでローンを組む方法です。

申し込む本人の年収が高い場合は単独ローンでも問題ありませんが、年収が低い場合はあまり多く借りることができないので、単独ローンは厳しいです。

単独ローンが厳しい場合は、収入合算という方法で多く借りることができますが、メリット・デメリットがあるため覚えておきましょう。

 

収入合算ローン

収入合算には親子で収入合算する方法と、配偶者と収入合算する方法があります。

収入合算することで、単独ローンでは借りることができない金額を借りられるようになります。

収入合算ローンではどちらか若い年齢を基準とするため、妻が33歳、夫が35歳の場合は最大返済期間は47年となります。

これについては『【基礎知識】住宅ローンをわかりやすく解説』でお話ししているので、少し戻って読んでいただけたらと思います。

収入合算ローンは良い方法だと思われるかもしれませんが、デメリットが非常に大きいので必ず理解したうえで収入合算ローンを行いましょう。

 

デメリットは以下の二つです。

・どちらか片方が失業や病気で収入がなくなってしまった場合、返済が困難になる

・女性は出産を控えている場合は、収入が減る、もしくはなくなるので一時的に負担が重くなる

 

簡単に言うと、「どちらか片方の収入がなくなると、返済が難しくなりますよ」ということです。

 

ペアローン

ペアローンとは、妻と夫が別々で住宅ローンに申し込み、ローンを組み方法のことです。

収入合算ローンは契約数一つになりますが、ペアローンの契約数は二つとなるため、毎月の返済が両者に掛かります。

ただし、住宅ローン控除をそれぞれ受けられるため目に見えないところでお得になりますが、基本的には毎月二つの口座からお金が引き落とされるので、負担額は大きくなるでしょう。

 

☆住宅ローンの組み方まとめ☆

単独ローン・収入合算ローン・ペアローンの三つの組み方がある

・年収が低いと単独ローンではあまり借りられないので、収入合算するとよい

・収入合算ローンはリスクを伴うので、しっかり理解しておく・ペアローンは夫婦それぞれ住宅ローン契約をするため、毎月の返済が厳しくなる

 

 

まとめ:住宅ローンの知識をしっかり身に付けて、計画的に借りよう

夢のマイホーム購入は人生において一番高い買い物の一つと言われており、何十年もかけて返済していく住宅ローンだからこそ、しっかりとした知識を身に付けて、自分にとって最適なローンの組み方をするようにしなければなりません。

「銀行の言われた通りにしていたら、実は損をしていた」なんてことが起こる可能性もあるため、ご自身でしっかり判断したうえで住宅ローンを申し込むようにしましょう。

 

最後に本記事でお話しした内容を書いておきますね。

 

①住宅ローンの基礎知識

②金利タイプの知識

③返済方法の知識

④借入額の知識

⑤保証人の知識

⑥ローンの組み方の知識

 

少しでも不安だなと思うところがあれば、もう一度読み直しておきましょう。

 

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